Familiehypotheken

Als ouders een aanzienlijke som aan spaargeld hebben, kan het aantrekkelijk zijn dit spaargeld (gedeeltelijk) aan kinderen uit te lenen voor hun woning. Dit kan voor beide partijen voordelen bieden. Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen. Dit omdat de rente voor het kind aftrekbaar is (box 1) en voor u als ouders niet belast (box 3). Gedacht zou kunnen worden aan een opslag op de gangbare rentetarieven voor hypotheken van 25 procent. Uitgaande van tien jaar vast komt dat momenteel neer op 2,5 procent.

Als de ouders niet over liquiditeiten beschikken, kan overwogen worden de ouders een hypotheek te laten opnemen op hun eigen woning waarna zij het bedrag aan het kind doorlenen. Hierbij kan desgewenst een bepaalde marge worden gehanteerd. Dit in combinatie met het terugschenken van de marge aan het kind.

Via aparte (belastingvrije) schenkingen kunt u uw kind compenseren. Voor u maakt het fiscaal geen verschil of de rente hoog of laag is. Er is immers sprake van een vaste heffing van 0,54-1,58% procent over het vermogen.

Wij adviseren het kind een afsluitprovisie te laten betalen. Deze is tot 1,5 procent van de schuld (maximaal €3.630) voor uw kind fiscaal aftrekbaar en bij u belastingvrij. U kunt dit vervolgens weer terugschenken aan uw kind. Dit bedrag kan ook worden meegefinancierd. Verder kan het voordelig zijn om uw kind gebruik te laten maken van de mogelijkheid om elk jaar de rente een half jaar (tot 1 juli) vooruit te laten betalen.

Om de fiscale aftrek niet in gevaar te brengen, is het essentieel dat uw kind daadwerkelijk rente betaalt of rentedragend laat bijschrijven. In geval van een hypotheek met annuïtaire aflossing zal, in verband met het aflossingsschema, de niet betaalde rente in een aparte rekening-courant moeten worden verwerkt.

Omdat de hypotheek binnen de familie wordt verstrekt, houdt u de marge van de bank in eigen zak. Stel dat de bank op spaarrekeningen en dergelijke 1% vergoedt en 3% rente in rekening brengt voor hypotheken. Dan bedraagt de marge voor de bank 2%.

Personen  die sinds 2013 voor het eerst lenen voor een huis, moeten de lening ten minste annuïtair aflossen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Dit geldt niet alleen als bij een bank wordt geleend, maar ook bij een familielid. Het aflossingsschema moet in de leningsovereenkomst worden vastgelegd.